Chi phí xây nhà trọn gói: cách đọc đơn giá và dự trù đúng

Biên soạn: DQH Architects · Kiểm duyệt nội dung: KTS Võ Ngọc Quang · Cập nhật 27/10/2026

Các khoảng chi phí trong bài là mặt bằng tham khảo tại TP.HCM năm 2026, tổng hợp từ báo giá công khai của nhiều đơn vị và kinh nghiệm dự toán của DQH. Con số của nhà bạn phụ thuộc hiện trạng, vật liệu và khối lượng thực tế; DQH báo giá theo BOQ sau khi khảo sát.

Đơn giá xây nhà trọn gói gồm những gì?

Phần thô và hoàn thiện gồm những gì

Chi phí xây nhà trọn gói: diện tích được tính thế nào?

Diện tích tính giá thường quy đổi theo hệ số cho từng phần: móng, tầng trệt, các tầng lầu, sân thượng, mái, ban công. Mỗi đơn vị có thể dùng hệ số khác nhau, nên hai báo giá cùng đơn giá m² vẫn có thể chênh tổng tiền. Hệ số thường gặp: móng đơn khoảng 20–30%, móng cọc 30–50%, móng băng 50–70% diện tích tầng trệt; tầng trệt, các lầu, tum 100%; sân thượng có lan can 50%; mái bê tông 50%, mái tôn 30%; tầng hầm 130–200% tùy độ sâu. DQH ghi hệ số áp dụng ngay trong bảng dự toán.

Chi phí xây nhà 3 tầng: dự trù thế nào?

Báo giá xây nhà phần thô: cần hỏi gì?

• Mác bê tông, chủng loại thép, gạch, xi măng — hãng nào?
• Loại móng và cách tính chi phí móng theo địa chất.
• Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng có trong phần thô không?
• Hệ ống điện nước âm có gồm không?
• Nhân công có gồm giàn giáo, máy móc, vận chuyển?

Khái toán, dự toán và BOQ khác nhau thế nào?

Đừng ký thi công chỉ dựa trên khái toán. Khái toán giúp bạn biết mình đang ở khoảng nào; BOQ mới là cơ sở để không phát sinh.

Checklist trước khi nhận báo giá

• Có bản vẽ hoặc mặt bằng rõ ràng.
• Danh sách hạng mục muốn làm và không làm.
• Giấy tờ đất, số tầng dự kiến, kết quả địa chất (nếu có).
• Thiết bị, đồ rời nào gia chủ tự mua.
• Thời điểm muốn bắt đầu và hoàn thành.

Chi phí xây nhà trọn gói theo giai đoạn thanh toán

Tham khảo: tạm ứng 15–20% khi khởi công; mỗi sàn bê tông nghiệm thu 10–15%; xong phần thô 15%; hoàn thiện 15–20%; bàn giao 5–10%; giữ lại khoảng 5% bảo hành. Tỉ lệ cụ thể ghi trong hợp đồng.

Những khoản hay bị bỏ quên

• Khảo sát địa chất, ép cọc (nếu có).
• Xin phép xây dựng, đấu nối điện nước.
• Hàng rào, cổng, sân, cảnh quan.
• Bể nước, máy bơm, bồn nước mái.
• Nội thất rời và thiết bị bếp.

Cách so sánh báo giá xây nhà

Đưa cùng một bộ bản vẽ và yêu cầu danh mục vật tư chi tiết. So từng nhóm: móng, phần thô, hoàn thiện, nội thất. Đơn giá thấp đi kèm vật tư thấp hơn không phải là rẻ hơn. Cách đọc báo giá

Ví dụ cách DQH lập dự toán

DQH lập dự toán xây nhà từ hồ sơ kiến trúc và kết cấu của chính mình, gộp cả nội thất để gia chủ thấy tổng chi phí ngay từ đầu. Xây nhà trọn gói

Hỏi đáp

Có nên chọn đơn giá rẻ nhất? Chỉ khi danh mục vật tư tương đương.

Phần móng có tính riêng không? Thường tính theo loại móng và hệ số như trên; ép cọc, cừ chống và gia cố nền được báo thành dòng riêng sau khi có hồ sơ địa chất.

Giá vật tư tăng giữa chừng thì sao? Cần ghi rõ trong hợp đồng cơ chế điều chỉnh. Hợp đồng thiết kế thi công

Thanh toán thế nào? Theo giai đoạn: móng, khung, mái, hoàn thiện. Thanh toán theo tiến độ

Muốn biết chi phí xây nhà trọn gói cho khu đất của bạn, hãy gửi diện tích và số tầng dự kiến.

Nhận khái toán →