Cách đọc báo giá nội thất (BOQ) để không bị phát sinh

Biên soạn: DQH Architects · Kiểm duyệt nội dung: KTS Võ Ngọc Quang · Cập nhật 27/10/2026

BOQ nội thất là gì và gồm những phần nào?

BOQ (Bill of Quantities) là bảng khối lượng và dự toán: liệt kê từng hạng mục, khối lượng, đơn giá, thành tiền. Một bảng dự toán nội thất tốt có các cột:

Thường BOQ chia nhóm: phần kỹ thuật (điện nước, chống thấm), hoàn thiện (trần, sàn, sơn, ốp), đồ gỗ, thiết bị, hoàn thiện mềm, chi phí chung (vận chuyển, vệ sinh, quản lý).

Yếu tố làm giá thay đổi

• Diện tích và khối lượng: đo theo thực tế hay theo bản vẽ chủ đầu tư.
• Vật liệu: cùng là "tủ gỗ công nghiệp" nhưng khác loại cốt, bề mặt và dán cạnh thì giá khác hẳn. Tiêu chuẩn nội thất gỗ công nghiệp
• Hiện trạng: nhà cũ cần đục phá, xử lý tường, thay ống — khó biết trước nếu chưa khảo sát.
• Tiến độ: làm gấp, làm ngoài giờ tòa nhà cho phép tốn thêm.

Cách đọc báo giá nội thất: 7 dấu hiệu dễ phát sinh

1. Gộp hạng mục: "Tủ bếp trọn gói" mà không có kích thước, vật liệu.
2. Ghi "tương đương": không có thương hiệu hoặc mã cụ thể.
3. Thiếu phần kỹ thuật: điện nước, chống thấm, trần không có dòng riêng.
4. Không có tạm tính cho hạng mục phụ thuộc hiện trạng.
5. Không ghi rõ VAT, vận chuyển, lắp đặt.
6. Đồ rời, thiết bị để chung chung "theo chủ nhà chọn".
7. Không gắn bản vẽ: BOQ không ghi bản vẽ tham chiếu.

Đọc báo giá: ba câu hỏi cho mỗi dòng

1. Ở đâu? Dòng này thuộc phòng nào, bản vẽ nào.
2. Bao nhiêu? Khối lượng đo theo đâu, đơn vị tính gì (m², md, bộ).
3. Làm bằng gì? Vật liệu, hãng, mã — và cái gì không gồm.

Nếu một dòng không trả lời được ba câu này, hãy yêu cầu bổ sung trước khi ký.

Khoảng giá tham khảo

Mặt bằng giá tham khảo theo từng loại công trình có trong các bài chi phí. Xem chi phí thi công nội thất căn hộ.

Ví dụ: đối chiếu một dòng BOQ

Dòng bên phải dài hơn, nhưng là dòng giúp gia chủ không bị phát sinh.

Cách tránh phát sinh khi ký thi công

• Đặt BOQ cạnh bản vẽ, đánh dấu từng hạng mục đã khớp.
• Hỏi: "Nếu thay đổi X thì đơn giá tính thế nào?"
• Yêu cầu dòng tạm tính cho hạng mục phụ thuộc hiện trạng.
• Thống nhất quy trình phát sinh bằng văn bản: ai đề xuất, ai duyệt, duyệt trước khi làm. Phát sinh chi phí nội thất
• Thanh toán theo tiến độ khối lượng đã nghiệm thu. Thanh toán theo tiến độ thi công

Những dòng thường bị bỏ quên trong BOQ

• Bảo vệ công trình: che chắn sàn, cửa, thang máy.
• Vận chuyển vật tư lên tầng, phí thang hàng.
• Vệ sinh công nghiệp trước bàn giao.
• Sửa chữa lại tường, trần sau khi đi lại điện nước.
• Silicone, keo, phụ kiện lắp đặt nhỏ.
• Đèn, rèm, đồ rời nếu thiết kế có nhưng báo giá không ghi.

Hỏi rõ những dòng này có trong báo giá hay không trước khi so sánh hai đơn vị.

Ở DQH, BOQ được lập thế nào?

BOQ được lập từ hồ sơ triển khai của chính đội thiết kế, chia theo hạng mục và gắn với bản vẽ. Hạng mục thầu phụ chuyên ngành được ghi rõ là do DQH quản lý. Phí quản lý hạng mục thầu phụ được tách thành một dòng riêng để gia chủ thấy rõ. Quy trình Design & Build

Hỏi đáp

Phát sinh có tránh được 100% không? Không, nhất là nhà cải tạo. Nhưng có thể giới hạn bằng hạng mục tạm tính và quy trình duyệt trước khi làm.

Báo giá theo m² sàn có tin được không? Chỉ dùng để ước lượng. Ký thi công nên dựa trên BOQ chi tiết.

Tôi không đọc được bản vẽ thì sao? Hãy yêu cầu đơn vị giải thích từng trang, hoặc nhờ một kiến trúc sư độc lập xem giúp.

So sánh báo giá hai đơn vị thế nào cho công bằng? Đưa cùng một bộ bản vẽ và yêu cầu cùng cấu trúc BOQ. So từng nhóm hạng mục, không chỉ so tổng.

Bảng dự toán nội thất có tính VAT chưa? Phải ghi rõ. Hai báo giá, một có VAT một không, sẽ chênh đáng kể.

Có nên ứng trước nhiều tiền? Nên theo tiến độ khối lượng nghiệm thu; đợt đầu thường để đặt vật tư và sản xuất đồ gỗ. Tham khảo lịch thanh toán trong bài thanh toán theo tiến độ.

Báo giá có hiệu lực bao lâu? Nên ghi rõ thời hạn, vì giá vật tư có thể thay đổi. Hỏi đơn vị cách xử lý nếu ký sau thời hạn đó.

Nắm cách đọc báo giá nội thất là cách rẻ nhất để bảo vệ ngân sách của bạn.

Nhận mẫu BOQ để đối chiếu → Nhận khái toán