Xây nhà phần thô và hoàn thiện gồm những gì?

Biên soạn: DQH Architects · Kiểm duyệt nội dung: KTS Võ Ngọc Quang · Cập nhật 27/10/2026

Xây nhà phần thô và hoàn thiện: các giai đoạn xây nhà

Phần thô gồm những gì?

• Móng và kết cấu chịu lực: móng, cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông.
• Tường xây, mái.
• Hệ ống điện nước âm.
• Chống thấm cơ bản (tùy hợp đồng).
• Vật tư thô: thép, xi măng, cát, đá, gạch.

Phần hoàn thiện gồm những gì?

• Trát, bả, sơn trong ngoài.
• Ốp lát sàn, tường vệ sinh, bếp.
• Trần thạch cao, đèn.
• Cửa đi, cửa sổ, lan can, cầu thang hoàn thiện.
• Thiết bị vệ sinh, thiết bị điện.

Quy trình xây nhà phố: điểm cần chú ý

• Nghiệm thu cốt thép trước mỗi lần đổ bê tông, chụp ảnh lưu.
• Bảo dưỡng bê tông đủ thời gian.
• Ống âm phải thử trước khi đổ sàn, trát tường. Checklist nghiệm thu điện nước
• Chống thấm trước khi lát gạch. Chống thấm nhà phố
• Thiết kế nội thất sớm để đặt ổ cắm, ống điều hòa, đèn đúng vị trí.

Phần thô và hoàn thiện: ai nên làm?

Gia chủ có thể thuê một đơn vị phần thô và một đơn vị hoàn thiện, hoặc một đơn vị trọn gói. Trọn gói giúp ít đầu mối và nội thất được tính từ đầu. Xây nhà trọn gói

Ví dụ từ công trình DQH

Ở công trình xây nhà mới Buôn Ma Thuột, DQH thiết kế kiến trúc, kết cấu và nội thất cùng lúc, để vị trí đồ âm tường, ổ cắm và đèn có trong bản vẽ trước khi đổ bê tông.

Giám sát phần thô: gia chủ nên có mặt khi nào?

Vật tư thô cần ghi rõ trong hợp đồng

• Thép: hãng, chủng loại, đường kính.
• Xi măng, cát, đá: chủng loại, nguồn.
• Gạch xây: loại, kích thước.
• Bê tông: mác, trộn tay hay bê tông tươi.
• Chống thấm: hệ vật liệu, số lớp.

Hồ sơ pháp lý trước khi khởi công xây nhà

Trước khi xây nhà phần thô, cần hoàn tất hồ sơ để tránh bị đình chỉ giữa chừng:

• Giấy phép xây dựng hoặc văn bản xác nhận thuộc trường hợp được miễn phép theo quy định.
• Bản vẽ thiết kế kèm theo giấy phép; thi công đúng bản vẽ đã duyệt.
• Thông báo khởi công gửi cơ quan quản lý địa phương theo quy định.
• Hợp đồng thi công ghi rõ phạm vi phần thô, phần hoàn thiện, vật tư và tiến độ.
• Biên bản hiện trạng nhà liền kề (chụp ảnh vết nứt sẵn có) để tránh tranh chấp khi thi công móng.

Nghiệm thu từng giai đoạn phần thô

Phần thô có nhiều hạng mục bị che khuất sau khi đổ bê tông hoặc trát tường. Gia chủ nên có mặt hoặc cử người nghiệm thu ở các mốc:

1. Hố móng và cốt thép móng trước khi đổ bê tông.
2. Cốt thép cột, dầm, sàn từng tầng: số lượng, đường kính, khoảng cách, lớp bê tông bảo vệ.
3. Đường ống điện nước âm sàn, âm tường trước khi đổ bê tông và trát.
4. Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng kèm ngâm nước thử.
5. Xây tô và đóng trần: độ phẳng, độ thẳng góc, lanh tô cửa.

Mỗi mốc nên có biên bản và ảnh chụp lưu lại.

Sai lầm thường gặp

• Tiết kiệm ở móng và kết cấu.
• Không nghiệm thu cốt thép, không chụp ảnh lưu.
• Thiết kế nội thất sau khi đã trát tường.
• Bỏ qua chống thấm vì nhà mới.
• Chọn vật tư hoàn thiện khi đã thi công.

Hỏi đáp

Xây phần thô mất bao lâu? Tùy quy mô, địa chất, thời tiết: nhà phố 3–4 tầng phần thô thường 2,5–3,5 tháng, cả hoàn thiện khoảng 4–6 tháng.

Có nên giám sát phần thô? Nên, nhất là các mốc cốt thép và đổ bê tông.

Chi phí phần thô và hoàn thiện chia thế nào? Chi phí xây nhà trọn gói

Liên kết dịch vụ

Xây nhà trọn gói · Thiết kế kiến trúc

Hiểu rõ xây nhà phần thô và hoàn thiện giúp bạn giám sát đúng chỗ và không bỏ sót hạng mục quan trọng.

Đặt lịch tư vấn →