Chống thấm nhà phố và biệt thự: làm đúng từ đầu

Biên soạn: DQH Architects · Kiểm duyệt nội dung: KTS Võ Ngọc Quang · Cập nhật 27/10/2026

Chống thấm nhà phố: những vị trí hay thấm nhất

Chống thấm sàn vệ sinh

1. Vệ sinh bề mặt, xử lý nứt.
2. Gia cố cổ ống, góc tường – sàn bằng lưới và vật liệu chuyên dụng.
3. Thi công lớp chống thấm lên chân tường một đoạn.
4. Ngâm thử nước trong thời gian quy định, kiểm tra trần tầng dưới.
5. Chỉ lát gạch khi đạt.

Thông lệ: tối thiểu 2 lớp vật liệu chống thấm, quét vuông góc nhau, lên chân tường khoảng 20–30 cm (khu tắm đứng cao hơn); ngâm thử nước 24–48 giờ trước khi lát.

Chống thấm sân thượng

• Độ dốc về phễu thu đủ, không đọng nước.
• Lớp chống thấm chịu UV, co giãn nhiệt.
• Lớp bảo vệ hoặc lát gạch phía trên.
• Chống nóng kết hợp nếu bên dưới là phòng ở.
• Bồn cây có lớp chống rễ, thoát nước riêng.

Chống thấm tường

Tường ngoài và tường chung cần xử lý cả bên ngoài (nếu tiếp cận được) và bên trong. Với tường chung, xử lý khe tiếp giáp giữa hai nhà và chống thấm từ phía nhà mình. Sơn chống thấm thông thường chỉ là lớp bảo vệ bề mặt, không thay được xử lý gốc.

Thứ tự đúng khi xây hoặc cải tạo

1. Chống thấm trước khi lát, ốp, sơn.
2. Thử nước, nghiệm thu, chụp ảnh lưu.
3. Lát gạch, hoàn thiện.
4. Lắp đồ gỗ sau khi bề mặt đã khô.

Checklist nghiệm thu điện nước · Xây nhà phần thô và hoàn thiện

Ví dụ từ công trình DQH

Trong các công trình cải tạo, DQH bóc thử một số điểm khi khảo sát để đánh giá lớp chống thấm cũ, và đưa chống thấm vào mốc nghiệm thu bắt buộc trước khi hoàn thiện. Hạng mục chống thấm do DQH thi công được bảo hành 3 năm.

Kiểm tra định kỳ để phát hiện thấm sớm

Phát hiện sớm giúp xử lý cục bộ, chi phí thấp hơn nhiều so với để thấm lan vào trần, tường và đồ gỗ.

Sai lầm thường gặp

• Lát gạch mới lên lớp chống thấm cũ đã hỏng.
• Không ngâm thử nước.
• Sơn chống thấm thay cho xử lý gốc.
• Quên cổ ống, góc tường – sàn.
• Trồng cây trên sân thượng không có lớp chống rễ.

Hỏi đáp

Chống thấm bao lâu thì phải làm lại? Tùy vật liệu, vị trí và điều kiện sử dụng. Kiểm tra định kỳ sân thượng, khe tường mỗi mùa mưa.

Thấm từ nhà bên cạnh thì xử lý sao? Xử lý phía nhà mình và trao đổi với hàng xóm; DQH lập biên bản hiện trạng để có căn cứ.

Có chống thấm khi đang ở được không? Được với sân thượng, ban công; sàn vệ sinh cần tạm ngưng sử dụng vài ngày.

Màng khò, sơn gốc xi măng hay polyurethane — chọn loại nào? Mỗi hệ hợp với vị trí khác nhau (sàn vệ sinh, sân thượng lộ thiên, bể nước). Đơn vị thi công nên giải thích vì sao chọn hệ đó cho từng vị trí. DQH chọn theo vị trí: gốc xi măng – polyme cho sàn vệ sinh, ban công; polyurethane hoặc màng khò cho sân thượng lộ thiên.

Thấm tường do nứt có xử lý được không? Được; cần xử lý vết nứt trước, sau đó mới chống thấm và hoàn thiện lại bề mặt.

Liên kết dịch vụ

Cải tạo nhà phố · Cải tạo biệt thự · Chính sách bảo hành

Làm chống thấm nhà phố đúng từ đầu là cách bảo vệ toàn bộ phần nội thất bạn đầu tư phía trên.

Đặt lịch tư vấn →